成本法及其运用

• 151、

  在成本法取折旧中，建筑物的寿命应为( )，经过年数应为( )，剩余寿命应为( )。

• 152、

  功能过剩所引起的折旧包括( )。

• 153、

  各种结构房屋的残值率一般为：( )。

• 154、

  钢筋混凝土结构：生产用房的耐用年限为( )年，受腐蚀的生产用房为( )年，非生产用房为(

• 155、

  砖木结构一等：生产用房的耐用年限为( )年，受腐蚀的生产用房（)年,非生产用房为( )年。（

• 156、

  下列费用不用计人商品住宅价格的是( )。

• 157、

  砖混结构一等：生产用房的耐用年限为( )年，受腐蚀的生产用房为( )年，非生产用房为(

• 158、

  房屋新旧程度的判定标准是( )。

• 159、

  房屋结构组成分为( )。

• 160、

  建筑物的重新购建价格的求取方法有( )。

• 161、

  房屋完损等级是根据房屋的( )三个组成部分的各个项目完好,损坏程度来划分的。

• 162、

  根据《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁补偿安置费用包括( )。

• 163、

  成本法主要适用于评估( )的房地产。

• 164、

  下列属严重损坏房的特点的是( )。

• 165、

  下列属于基本完好房的特点的是( )。

• 166、

  下列属于危险房的特点的是( )。

• 167、

  下列属于一般损坏房的特点的是( )。

• 168、

  在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款,应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的

• 169、

  价格等于"成本加平均利润率"是在长时期内平均来看的，并且需要具备( )的条件。

• 170、

  土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为( )。

• 171、

  成本法主要适用于评估的建筑物是( )等房地产的价值。

• 172、

  成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为( )的价值。

• 173、

  在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。

• 174、

  成本法中的投资利息的计算基数包括( )。

• 175、

  开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括( )。

• 176、

  征收国有土地上房屋的土地取得成本中一般包括( )等。

• 177、

  成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括( )。

• 178、

  物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。

• 179、

  在求取土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用(

• 180、

  根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。

• 181、

  投资利润率的计算基数包括( )。

• 182、

  在具体估算建筑物重新购建价格的方法中，单位比较法实质上是一种市场法，单位比较法主要有( )。

• 183、

  下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有( )。

• 184、

  完好房的成新度可以是( )。

• 185、

  导致建筑物功能折旧的原因可能是( )等。

• 186、

  下列关于农地征收费用的表述中，正确的是( )。

• 187、

  对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收

• 188、

  功能过剩不属于功能折旧的范畴。( )

• 189、

  建筑物经济寿命是折旧率的倒数。( )

• 190、

  房地产成本的增加并不一定能增加其价值。( )

• 191、

  相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。( )

• 192、

  建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按土地的经济寿命计算建筑物的折旧。( )

• 193、

  成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。( )

• 194、

  成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。( )

• 195、

  房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该

• 196、

  成本法的理论依据是生产费用价值论。( )

• 197、

  在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。( )

• 198、

  成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。( )

• 199、

  成本法不适用估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。( )

• 200、

  开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用,税金等，在理论上可以将其划分

• 201、

  成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。( )

• 202、

  在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如

• 203、

  建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。( )

• 204、

  土地取得成本不包含税金。( )

• 205、

  重建价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。( )

• 206、

  成本法中，"售价"是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的。( )

• 207、

  新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润。(

• 208、

  投资利息的来源无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息，这是基于生产费用的考虑。( )

• 209、

  新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量,规划设计,周围环境,房地

• 210、

  从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的"生产费用"，类似于"替代原理"。( )

• 211、

  从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。( )

• 212、

  从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的"生产成本"，重在过去的投入。( )

• 213、

  重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。( )

• 214、

  在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命。( )

• 215、

  将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付

• 216、

  开发利润是所得税前的。( )

• 217、

  成本利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）。( )

• 218、

  现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本,费用和税金后的余额。( )

• 219、

  投资利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本）。( )

• 220、

  在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余自然寿命。(

• 221、

  建筑物的重新购建价格可以采用成本法,市场法求取，也可以采用工程计价的方法求取，还可以通过政府或者其授

• 222、

  年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的经济寿命,有效经过年数或剩余经济寿命之间关系的基础上。( )

• 223、

  重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料,建筑构配件,建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的

• 224、

  建筑物折旧分为物质折旧,功能折旧和经济折旧三个方面。( )

• 225、

  供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。( )

• 226、

  直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。(

• 227、

  价格一定等于"成本加平均利润"。( )

• 228、

  有效经过年数=经济寿命一剩余经济寿命。( )

• 229、

  房地产成本的增加一定能增加其价值，但是投入的成本不多却不一定说明价值不高。( )

• 230、

  运用成本法估价时要注意"逼近"，当市场供大于求时，价格应向下调整；当求大于供时，价格应向上调整。(

• 231、

  房地产的价格始终是由房地产的开发成本决定的。( )

• 232、

  在实际的估价中，我们采用的是实际成本。( )

• 233、

  如果在长期内没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。( )

• 234、

  在现实中，房地产的价格直接取决于花费的成本，投入的成本越多，其价值越高。( )

• 235、

  重新购建房地产的价格是估价时点的，估价时点是单指"现在"。( )

• 236、

  在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )

• 237、

  现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本,费用后的余额。( )

• 238、

  房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区,不同时期,不同类型的房地产，其价格构成可能不同。( )

• 239、

  在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一个比率来估算。( )

• 240、

  求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法,基准地价修正法等估价方法求取其

• 241、

  求取房地的重新购建价格，可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。( )

• 242、

  建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。(

• 243、

  土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格。( )

• 244、

  重新购建的价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费。( )

• 245、

  分部分项法是以建筑物的各个独立的构件或工程的单价或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。(

• 246、

  在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和同年代久远已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料,建筑构配件和设备，

• 247、

  停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球。

• 248、

  一般损坏房是指结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备

• 249、

  重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。( )

• 250、

  实际经过年数的作用是可以作为求取有效经过年数的参考，即有效经过年数可以在实际经过年数的基础上做适当的

• 251、

  工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性和无腐蚀性的，有腐蚀性的建筑物的磨损要高于无腐蚀性的建筑物的磨损。(

• 252、

  在经济不景气，以及高税率,高失业率时期，会使房地产的价值变高。( )

• 253、

  估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣

• 254、

  现在的住宅时兴"三大,一小,一多"式住宅，即客厅,卧室,卫生间大，厨房小，壁橱多。( )

• 255、

  在估价实务上，通常先以实际观察法计算折旧，再以成本法进行修正，这也是一种综合运用。( )

• 256、

  修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，也就是修理。( )

• 257、

  成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是进行建筑物现值调查，但比较粗略。( )

• 258、

  结构基本完好，少量构部件有轻微的损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备,管道现状基本良好，能正常使用

• 259、

  结构构件完好,装修和设备完好,齐全完整,管道畅通,现状良好,使用正常，不允许有任何的损坏就是完好房。

• 260、

  地上附着物和青苗的补偿费包括房屋,农田基础设施,树木,青苗等的补偿费，其标准由省,自治区,直辖市规定

• 261、

  建筑物的经济寿命应从建筑物竣工之日起计。( )

• 262、

  征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前两年的平均年产值的6-10倍。征用其他土地的土地补偿费标准由省

• 263、

  估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是折旧，是"减价修正"。( )

• 264、

  土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽续期但依照前款规定未获批准的，土地使

• 265、

  房屋残值是指房屋达到使用经济寿命，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。( )

• 266、

  非住宅小区级的公共建筑的建设费用也要计入商品住宅的价格。( )

• 267、

  对于我国新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。( )

• 268、

  征地管理费，是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。( )

• 269、

  住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用计人商品住宅的价格。( )

• 270、

  成本法中的"成本"不是通常意义上的成本，而是价格，但价格中不包含利润。( )

• 271、

  房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。(

• 272、

  成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的

• 273、

  清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。( )

• 274、

  房屋完损等级是依据房屋的结构,装修,设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。( )

• 275、

  房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。( )

• 276、

  成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。( )

• 277、

  建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用,安装工程费用,装饰装修工程费用等。

• 278、

  在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。( )

• 279、

  在完善的市场经济下，土地取得成本一般包括购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。(

• 280、

  某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利

• 281、

  从估价角度来看，为了使评估价值合理，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的利润分开，不能

• 282、

  成本法中的土地取得成本,建设成本,管理费用,销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平

• 283、

  为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售之后发生的费用。( )

• 284、

  土地取得成本,建设成本,管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。(

• 285、

  在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。( )

• 286、

  成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税,企业所

• 287、

  运用成本法评估某个在建工程的价值，即使该在建工程实际投入了较多费用，但在房地产市场不景气时也要予以减

• 288、

  销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费。( )

• 289、

  某宗土地取得成本为1000万元，建设成本为1500万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售

• 290、

  由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。( )

• 291、

  重建价格关键是"复制"估价对象所必需的支出和应获得的利润。( )

• 292、

  建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。( )

• 293、

  一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。( )

• 294、

  延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。( )

• 295、

  某建筑物的建筑面积100m，单位建筑面积的重置价格为500元/m，判定其有效年龄为10年，年平均折旧

• 296、

  如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。

• 297、

  年限法是根据建筑物的经济寿命,有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。( )

• 298、

  建筑物的经济寿命短于自然寿命，它是由其经营收益决定的，与其他情况无关。( )

• 299、

  某大型的商贸中心，实际年龄为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年

• 300、

  某写字楼应有中央空调而没有中央空调。增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3