房地产估价理论与方法

• 1、

  房地产的开发,利用,消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系,当地的社会经济发展状况,制度政策等，

• 2、

  对以房地产买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差

• 3、

  房地产权利的种类中，属于自物权的是( )。

• 4、

  关于房地产抵押，下列说法不正确的是( )。

• 5、

  有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记,依法纳税,在( )以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价

• 6、

  某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m，出租的年末收益为330元/m。假

• 7、

  建筑物实物因素中的采光和( )尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

• 8、

  有甲,乙两宗面积,形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为11

• 9、

  对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，( )。

• 10、

  某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为( )年。

• 11、

  估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m，现空置。估算估价对象的租金时

• 12、

  市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况

• 13、

  在评估期房价格时，( )。

• 14、

  某宗房地产成交价格为4000元/m，首付40％之后，以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8

• 15、

  城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于( )不同，价值也会有所不同，而且

• 16、

  按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0．91，则其依据是( )。

• 17、

  开发经营期的起点是( )。

• 18、

  某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5％，土

• 19、

  甲乙两宗土地使用权剩余年限分别为30年和40年，楼面地价分别为2700元/ ㎡和2800元/㎡，该类

• 20、

  如果房地产价格时间序列的逐期发展速度( )，就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

• 21、

  按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。

• 22、

  一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少( )名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章

• 23、

  路线价法特别适用于对( )地进行估价。

• 24、

  已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft，标准宗地为临街宽度为20

• 25、

  某宗占地面积为2000m的建筑物，规划其建筑覆盖率为60％，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为12

• 26、

  房地产估价是评估房地产的( )。

• 27、

  在一笔成功的房地产交易中，最低卖价,最高买价,成交价三者的关系为( )。

• 28、

  在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的(

• 29、

  由于房地产( )的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位

• 30、

  某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利

• 31、

  某套住宅，套内建筑面积为108m，分摊的共有面积系数为建筑面积的10％，套内建筑面积下的价格为260

• 32、

  某框架结构的建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期

• 33、

  房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守( )。

• 34、

  某宗房地产2007年3月2日的价格为1000美元/m，汇率为1美元=8．26元人民币。该类房地产以美

• 35、

  某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元．已计提折旧38万

• 36、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地

• 37、

  成本法中对于销售费用的测算中，应区分( )。

• 38、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可

• 39、

  估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过( )

• 40、

  某块临街深度33．48m(即100ft),临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一

• 41、

  在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由( )承担，但使用者不当使用的除外。

• 42、

  三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁,( )等的业务。

• 43、

  房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？( )

• 44、

  居住用途房地产的位置优劣，主要是看( )和安宁程度。

• 45、

  使住宅房地产价格明显上升的是( )。

• 46、

  某购物中心共三层，总建筑面积1000㎡，每层的建筑面积相等，房地的总价为900万元，土地价值580万

• 47、

  人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是( )。

• 48、

  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房 地产对位置的要求？(

• 49、

  在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指( )。

• 50、

  在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于( )。

• 51、

  建筑式样,风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？( )

• 52、

  有天然周期性水灾的江,河,湖,海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格 会 )。

• 53、

  有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40

• 54、

  行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？( )

• 55、

  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5-20层时，每增高一早，

• 56、

  如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土

• 57、

  在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是( )。

• 58、

  转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额( )转换用途所需的费用。

• 59、

  有甲,乙两宗权益,区位,面积,实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显

• 60、

  现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造

• 61、

  某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因

• 62、

  房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当( )。

• 63、

  下列哪一个证件不属于土地权属证书？( )

• 64、

  理性的买者在购买商品时，会选择( )。

• 65、

  在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所

• 66、

  估价时点为过去，估价对象状况为现在，其房地产市场状况应为( )

• 67、

  同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互间有一定的( )。

• 68、

  在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？( )

• 69、

  关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪

• 70、

  估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目

• 71、

  下列哪一个属于房屋权属证书？( )

• 72、

  ( )要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

• 73、

  农民集体所有的土地应当做( )的土地来估价。

• 74、

  在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对

• 75、

  合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。

• 76、

  如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据( )，由这些相近效用的房地产的价格推算出

• 77、

  人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格( )的客观规律，在此基础上总结出了

• 78、

  选取的可比实例规模一般应为( )。

• 79、

  市场法的本质是以( )为导向求取估价对象的价值。

• 80、

  运用市场法估价的步骤顺序是( )。

• 81、

  某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。

• 82、

  只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于( )。

• 83、

  如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择( )。

• 84、

  采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为( )。

• 85、

  采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为( )。

• 86、

  选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取( )的可比实例即可。

• 87、

  市场状况调整实质上是( )对房地产价格影响的调整。

• 88、

  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的

• 89、

  报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指( )。

• 90、

  收益法是以( )为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

• 91、

  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为(

• 92、

  某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中200m的面积，约定租赁期限为5年，月租金固定

• 93、

  以下( )不适用收益法评估。

• 94、

  收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。

• 95、

  收益法的雏形是( )。

• 96、

  采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为( )。

• 97、

  报酬资本化法又称作( )。

• 98、

  收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来求取其价值的 方法。

• 99、

  估价报告书中说明的( )限定了其用途。

• 100、

  )开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范

• 101、

  在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价

• 102、

  估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )以上。

• 103、

  在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名,盖章的声明。

• 104、

  房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其( )所排列出的先后进行

• 105、

  专家证词属于下列哪种形式的估价报告？( )

• 106、

  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用( )形式。

• 107、

  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术","计划评审技术"，也曾称

• 108、

  搜集什么样的实例资料，主要取决于( )。

• 109、

  估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。

• 110、

  估价的假设和限制条件应当在( )中予以说明。

• 111、

  无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应

• 112、

  明确估价对象包括( )。

• 113、

  估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过( )。

• 114、

  估价业务来源一般不包括( )。

• 115、

  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m，后街路线价为1000元/m，若按

• 116、

  我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是( )。

• 117、

  某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地

• 118、

  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找

• 119、

  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以( )为前提进行估价。

• 120、

  下列房地产中，哪一项存在替代关系？( )

• 121、

  在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是( )。

• 122、

  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（　)签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议

• 123、

  有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。

• 124、

  路线价法估价的第二个步骤为( )。

• 125、

  住宅与其配套的商业,娱乐房地产之间的关系是( )。

• 126、

  某类房地产1994年至1998年的价格分别为910,1190,1490,1810,2110元/m，按

• 127、

  购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的

• 128、

  将房地产称为物业的国家或地区是( )。

• 129、

  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率( )。

• 130、

  采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y表示( )。

• 131、

  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，

• 132、

  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的( )。

• 133、

  基本完好房的成新率为( )。

• 134、

  某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地

• 135、

  受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。

• 136、

  收益法适用的条件是房地产的( )。

• 137、

  在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是

• 138、

  钢筋混凝土结构房屋的残值率是( )。

• 139、

  投资利润率的计算公式是( )。

• 140、

  某地区房地产交易中卖方,买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2

• 141、

  评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是( )。

• 142、

  在本金相等,计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1），单利计息与复利计息

• 143、

  一般来说，开发经营期的起点( )。

• 144、

  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。

• 145、

  ( )是随着时间的推移而减少的。

• 146、

  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。

• 147、

  在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。

• 148、

  某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180

• 149、

  某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其( )应依据5m层高来估算。

• 150、

  下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。