成本法及其运用

• 1、

  现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

• 2、

  在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

• 3、

  某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投

• 4、

  某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村

• 5、

  某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和6

• 6、

  通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

• 7、

  某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300

• 8、

  某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的

• 9、

  某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置

• 10、

  关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

• 11、

  在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

• 12、

  某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的

• 13、

  某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费

• 14、

  下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。

• 15、

  某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年

• 16、

  假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10％，此时

• 17、

  某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6

• 18、

  成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的（）。

• 19、

  某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1

• 20、

  某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物

• 21、

  某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损

• 22、

  某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5％，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为（

• 23、

  某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入

• 24、

  某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新

• 25、

  估价上的折旧注重的是（）。

• 26、

  某工业用房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。

• 27、

  某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限

• 28、

  某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用

• 29、

  建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

• 30、

  某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，

• 31、

  某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物

• 32、

  某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让

• 33、

  成本法主要适用于评估（）的房地产。

• 34、

  成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有（）。

• 35、

  征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。

• 36、

  房地产价格构成中的开发成本包括（）。

• 37、

  成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）。

• 38、

  成本法中的“开发利润”是指（）。

• 39、

  在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

• 40、

  投资利润率的计算基数包括（）。

• 41、

  成本法中的投资利息的应计项目包括（）。

• 42、

  关于重新购建价格的说法，正确的有（）

• 43、

  根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

• 44、

  建筑物重置价格的求取方法有（）等。

• 45、

  引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

• 46、

  根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（　）。

• 47、

  物质折旧可进一步从（）几个方面来认识和把握。

• 48、

  下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。

• 49、

  求取建筑物折旧的方法主要有（）。

• 50、

  建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

• 51、

  基本完好房的成新度可以是（）。

• 52、

  成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对

• 53、

  在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（）

• 54、

  为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。（）

• 55、

  土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）

• 56、

  成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平

• 57、

  销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。（）

• 58、

  成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所

• 59、

  一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。（）

• 60、

  在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

• 61、

  建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。（）

• 62、

  由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。（）

• 63、

  某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有

• 64、

  某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元／㎡，判定其有效年龄为10年，年平均折旧

• 65、

  一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67％，经济寿命为60年，则该建筑物的剩

• 66、

  某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）

• 67、

  估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。（）

• 68、

  建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）

• 69、

  经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60％、25

• 70、

  某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年

• 71、

  房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。（）

• 72、

  某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中

• 73、

  某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限

• 74、

  成本法的概念

• 75、

  成本法适用的对象、条件和步骤

• 76、

  房地产价格的构成

• 77、

  重建价格和重置价格的含义、区别及估算方法

• 78、

  工程造价估算的方法有哪些，各种方法的特点是什么?

• 79、

  如何从估价的角度认识建筑物的折旧

• 80、

  房地产估价的建筑物折旧的含义及其与会计上建筑物折旧的区别

• 81、

  房地产折旧估算的方法

• 82、

  我国现行商品房价格构成是什么?

• 83、

  我国房屋完损等级的评定标准是什么?

• 84、

  一般来说，重置价格比重建价格（）。

• 85、

  工料测量法的优点是翔实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于（）的建筑物的估价。

• 86、

  风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于（）。

• 87、

  基本完好房的判定标准是（）。

• 88、

  门窗属于（）。

• 89、

  砖混结构二等的残值率是（）。

• 90、

  成本法是求取（）的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

• 91、

  成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来（）的方法。

• 92、

  成本法这个概念中的"成本"，并不是人们通常所认为的成本，而是（）。

• 93、

  从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（），即房地产的价格是基于其"生产费用"，重在过去的投入。

• 94、

  从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该

• 95、

  一个是不低于开发建造已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建造所需花费的代价，买卖双方可接受的共同点

• 96、

  只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。

• 97、

  下列哪种情况属于经济折旧？（）

• 98、

  单纯的建筑物的估算往往是采用（）。

• 99、

  在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用（）。

• 100、

  在现实中，房地产的价格直接取决于其（），而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能

• 101、

  房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

• 102、

  采用成本法估价，要求在运用成本法时注意"逼近"，其中最主要的方面的内容是（）。

• 103、

  对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行（），依靠其主观判断。

• 104、

  运用成本法估价，最直接要懂得（）。

• 105、

  土地取得成本是取得（）所需的直接费用、税金等。

• 106、

  房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的（）。

• 107、

  购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由（）

• 108、

  开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和（）所需的直接费用、税金等。

• 109、

  征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的（）倍。

• 110、

  从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算作（）。

• 111、

  销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应（）的税费。

• 112、

  在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于（）。

• 113、

  运用成本法估价需要先估算出（）。

• 114、

  销售利润率的计算基数为（）。

• 115、

  直接成本利润率=（）／（土地取得成本+开发成本）。

• 116、

  投资利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本+（）。

• 117、

  开发完成后的房地产价值（售价）相应的利润率可称为（）。

• 118、

  在估算开发利润时要注意（）与利润率的对应。

• 119、

  成本法最基本的公式为：（）=重新购建价格一折旧。

• 120、

  新开发的房地产和土地，采用成本法估价一般应（）。

• 121、

  新开发土地价格=（）+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

• 122、

  新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售税费

• 123、

  对新开发区土地的分宗评估价格，（）是一种有效的办法。

• 124、

  开发一块荒地成为熟地，则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=（）+土地开发总成本+总管理费用+总投资利

• 125、

  在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+（）+管理费用+投

• 126、

  在旧房地的情况下，成本法的基本公式：1日房地价格=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-（）。

• 127、

  旧建筑物的情况下，成本法的基本公式：旧建筑物的价格=（）建筑物的折旧。

• 128、

  建筑物的腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，属于（）。

• 129、

  征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。

• 130、

  每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的（）倍。

• 131、

  每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。

• 132、

  在一般情况下，（）适用于一般建筑物和因年代久远，已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或

• 133、

  （）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。

• 134、

  重置价格在通常情况下比重建价格（）。

• 135、

  征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年的平均年产值的（）倍。

• 136、

  分部分项法是以建筑物的各个（）的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。即先估算出各个

• 137、

  指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的（）调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建

• 138、

  估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的（）的差额，扣除折旧即是减价修正。

• 139、

  自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降

• 140、

  正常使用的磨损主要是由于（）引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。

• 141、

  在建筑物折旧中，被称为无形损耗的是（）。

• 142、

  以现在的住宅来说，现在时兴"三大、一小、一多"式住宅，其中"三大、一小、一多"是指（）。

• 143、

  经济折旧又称外部性折旧，是指（）的各种不利因素所造成的其价值损失。

• 144、

  年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或（）之间关系的基础上。

• 145、

  有两座实际经过年数相同的同类建筑，如果维护保养不同，其市场价值也会不同，如果采用实际经过年数计算折旧

• 146、

  年限法中最主要的方法是（），它是最简单的和迄今应用的最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每

• 147、

  需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以（）。

• 148、

  成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的（），直接求取建筑物的现值。

• 149、

  成新折扣法适用于同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是（），但比较粗略。

• 150、

  估价上的折旧注重的是（），科学地说不是折旧，而是"减价修正"。