收益法及其运用

• 1、

  收益法适用的条件是房地产的（）。

• 2、

  某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分

• 3、

  某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债

• 4、

  某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价

• 5、

  某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛

• 6、

  某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积

• 7、

  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，

• 8、

  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10％，该

• 9、

  某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每

• 10、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地

• 11、

  某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收

• 12、

  某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分

• 13、

  某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未

• 14、

  某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定

• 15、

  某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资

• 16、

  有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

• 17、

  某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m

• 18、

  某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年

• 19、

  建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

• 20、

  某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土

• 21、

  收益性房地产包括（）。

• 22、

  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（　）都能够较准确的量化。

• 23、

  在求取净收益中，运营费用包括（）。

• 24、

  在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。

• 25、

  某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。

• 26、

  在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

• 27、

  在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（）。

• 28、

  收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。

• 29、

  直接资本化法的优点不包括（）。

• 30、

  剩余技术有（）。

• 31、

  收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（

• 32、

  对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是不同的。（）

• 33、

  收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（

• 34、

  预计某宗房地产的年净收益为2万元，预计该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8％，则房地产的收益价

• 35、

  甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元／㎡，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单

• 36、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地

• 37、

  某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益

• 38、

  收益期限一般根据建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限来确定。（）

• 39、

  在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收

• 40、

  房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如

• 41、

  某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年

• 42、

  投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（）

• 43、

  由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如

• 44、

  市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的

• 45、

  净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

• 46、

  净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）

• 47、

  资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用

• 48、

  资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）

• 49、

  自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量

• 50、

  某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200

• 51、

  某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200

• 52、

  收益法的概念

• 53、

  收益法适用的对象、条件和步骤

• 54、

  净收益求取的方法及简化方法

• 55、

  报酬率的含义及求取的方法

• 56、

  房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为（）。

• 57、

  某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计

• 58、

  收益法适用的条件，是房地产的收益和（）都易于量化。

• 59、

  某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率

• 60、

  已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，假设土地使用权为50

• 61、

  两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。

• 62、

  现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为

• 63、

  某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费

• 64、

  某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下

• 65、

  评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营

• 66、

  收益法中所指的收益是（）。

• 67、

  收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来计算其价值的方法。

• 68、

  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，

• 69、

  某商铺的收益年限为30年，同土地使用权年限相同。年有效毛收入为6000元／m2。假设净收益率为75%

• 70、

  某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，建筑物剩余经济寿命晚于建

• 71、

  某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地

• 72、

  某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计

• 73、

  某宗房地产，建筑面积500m2，重置价格为7000元／m2，预计年净收益为8万元。房地产收益年限为3

• 74、

  某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地

• 75、

  某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第

• 76、

  某宗房地产收益期限为50年的价格为5000元／m2，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的价格为（）元

• 77、

  某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土

• 78、

  某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元／m2，则该宗房地产40年土地使用

• 79、

  甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元

• 80、

  某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未

• 81、

  某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从

• 82、

  某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每

• 83、

  采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

• 84、

  有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无

• 85、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限可视

• 86、

  预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果该类房

• 87、

  用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=

• 88、

  某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类

• 89、

  某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为40年，不可续期。预计房地产未来第一年

• 90、

  某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增

• 91、

  预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的

• 92、

  预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上

• 93、

  有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产

• 94、

  某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费

• 95、

  某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时

• 96、

  某宗房地产现行的价格为4000元／m2，年净收益为200元／m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一

• 97、

  某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商

• 98、

  在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计

• 99、

  报酬率的表达式为（）。

• 100、

  某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入

• 101、

  直接资本化法通常是采用（）的预期收益。

• 102、

  有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。

• 103、

  忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。

• 104、

  （）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

• 105、

  某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则

• 106、

  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为

• 107、

  收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

• 108、

  投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定。

• 109、

  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。

• 110、

  净收益每年不变的公式的作用有（）。

• 111、

  在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。

• 112、

  预期原理是（）等估价方法的理论依据。

• 113、

  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

• 114、

  未来净收益流的类型有（）。

• 115、

  净收益的测算途径可分为（）。

• 116、

  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

• 117、

  可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

• 118、

  在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

• 119、

  收益期限是估价对象自价值时点起至预期未来可以获取收益的时间。它应根据建筑物的（）来确定。

• 120、

  收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

• 121、

  在V=（a/r）［1-1/（1+r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。

• 122、

  收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

• 123、

  毛租金乘数法的优点是（）。

• 124、

  直接资本化法的优点是（）。

• 125、

  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费

• 126、

  由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。（）

• 127、

  现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。（）

• 128、

  土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。（）

• 129、

  收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。（）

• 130、

  收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）

• 131、

  从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。（）

• 132、

  直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的

• 133、

  将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。（）

• 134、

  早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。（）

• 135、

  地租资本化法，即：地价=地租×利息率。（）

• 136、

  早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（）

• 137、

  收益法是以预测原理为基础的。（）

• 138、

  决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（）

• 139、

  现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。（）

• 140、

  资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。（）

• 141、

  未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。（）

• 142、

  获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（）

• 143、

  收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。（）

• 144、

  对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（）

• 145、

  收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。（）

• 146、

  如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（）

• 147、

  将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。（）

• 148、

  收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。（）

• 149、

  一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。（）

• 150、

  报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。（）